実家等の不動産を相続する機会は一般的によくありますが、相続した不動産が二世帯住宅だった場合、「小規模宅地等の特例」を利用することで相続税対策ができる可能性があります。
今回は二世帯住宅の相続時における「小規模宅地等の特例」に注目し、その内容と注意点についてご説明したいと思います。
「小規模宅地等の特例」とは？二世帯住宅の不動産相続で有効？
「小規模宅地等の特例」とは、「被相続人等の居住や事業用として利用していた宅地等を、法定相続人が取得する際に一定の適用要件を満たした場合、宅地等の相続税評価額を最大80％減額できる」という特例です。
「小規模宅地等の特例」では土地の用途がポイントとなり、それによって特例の名称、上限となる面積、減額される割合が異なります。
二世帯住宅の場合、土地の用途は「被相続人の住居」に該当するので、特例の名称は「特定居住用宅地等」、上限面積は330㎡、減税割合は80％となり、相続した自宅の宅地330㎡までの相続税評価額を、80％減額することができます。
二世帯住宅は通常次の3つの形態があります。
●完全分離型（玄関が2つで設備もそれぞれにある）
●完全共有型（玄関が1つで設備もすべて共有している）
●部分共有型（玄関が1つで設備の一部を共有している）
「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」においては形態や間取りに条件はなく、いずれの形態の二世帯住宅も対象となります。
その一方で、同じ敷地内で母屋と離れというように別々の建物で敷地内同居している場合には適用されません。
二世帯住宅の不動産相続で「小規模宅地等の特例」を利用する際の注意点
不動産相続で二世帯住宅を相続した場合、「小規模宅地等の特例」によって大きな節税効果が期待できますが、注意点もいくつかあります。
「相続税申請書」を提出しなければならない
「小規模宅地等の特例」を受ける場合、相続開始を知った日の翌日から10か月以内に「相続税申請書」を必ず提出して納税しなければならないという注意点があります。
対象住宅を申告期限まで保有していなければならない
「相続税申請書」の申告期限まで、対象となる住宅を継続して保有し続けていなければならないのも注意点です。
それまでに売却や贈与をおこなった場合、特例は受けられなくなります。
区分所有建物は特例が適用されない
二世帯住宅の登記では、建物の1階と2階で親と子に所有権を分けて登記するといった「区分所有」登記と「共有名義」とがありますが、区分所有で登記されている建物は特例が適用されないのも注意点のひとつです。
将来的な利用や節税を考える場合、二世帯住宅は共有名義もしくは親の単独名義にしておくと良いでしょう。
まとめ
不動産相続のなかでも二世帯住宅を相続した場合、「小規模宅地等の特例」が適用されれば大きな節税効果が期待できます。
あらかじめ特例が適用される要件を満たしているかを確認し、相続時には速やかな相続税申告書の提出や継続して居住することに注意して賢く活用すると良いでしょう。
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