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不動産投資の利回りには2種類ある!利回りの違いを具体例で解説します

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不動産投資の利回りには2種類ある!利回りの違いを具体例で解説します

カテゴリ:投資物件関連情報

不動産投資の利回りには2種類ある!利回りの違いを具体例で解説します

不動産投資をするときは「利回りを考えて」といわれることがあります。
そもそも利回りとはどういうもので、どのような物件だと利回りがいいのでしょうか?
この記事では、不動産投資の利回りと利回りの例についてみていきましょう。

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不動産投資の利回りを解説!不動産投資には利回りが2種類ある?

利回りとは、投資した金額に対してどれくらい利益が出るのかの割合です。
利益が多いほど利回りが高くなるため、利回りが高い物件がいいといわれます。
不動産投資の2種類の利回りは、表面利回りと実質利回りです。
表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割って100を掛けると算出できます。
実質利回りというのは、管理費などの年間の支出を年間家賃収入から引いた上で、物件価格で割って100を掛けて算出した数字になります。
利回りを予想するときには表面利回りを出し、1年間の利回りを計算するときには実質利回りを使いましょう。

不動産投資の利回りの例をみてみよう!どんな物件だと利回りがいい?

では、実際に不動産投資の利回りの例をみていきましょう。
説明のため、A物件とB物件を例として比較していきます。
A物件は物件価格が2,500万円、管理費が月6,500円、修繕積立金が月1,000円、固定資産税が60,000円、家賃金額が月100,000円。
B物件は物件価格が1,500万円、管理費が月6,500円、修繕積立金が月1,000円、固定資産税が50,000円、家賃金額が月60,000円とします。
表面利回りをみてみると、A物件は(100,000円×12÷2,500万円)×100で4.8%です。
B物件は(60,000円×12÷1,500万円)×100で4.8%になります。
表面利回りだけみると、A物件もB物件も利回りは変わりません。
では、実質利回りをみていきましょう。
A物件は{(100,000円×12)-(6,500円×12+1,000円×12+60,000円)}÷2,500万円×100で4.2%です。
B物件は{(60,000円×12)-(6,500円×12+1,000円×12+50,000円)}÷1,500万円×100で3.8%になります。
実質利回りでは、A物件のほうが利回りの高いことがわかるでしょう。
物件価格が安くて家賃が高いほうが、利回りは高くなります。
例えば、B物件の家賃を70,000円にすれば実質利回りを4.6%に上げることができるのです。
しかし、利回りがよくなっても空室になると結果的に実収入は悪くなります。
家賃設定は利回りだけではなく、相場も考えて決定する必要があるのです。
また、今回のシミュレーションでは年間の支出をわかりやすいよう簡略化しました。
実際には、火災保険料や管理委託料、借入金利子など様々な年間諸費用を加えて算出する必要があります。

まとめ

不動産投資では利回りを目安にして、物件を選ぶことは大切です。
そうはいっても、様々な要素を確認して利回りを算出する必要があるため、個人で利回りを計算するのには限界もあります。
自分で勉強をしながら、不動産投資のプロに相談して上手に運用していきましょう。
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